Přihlásit | Registrovat

Přihlášení


Registrace do programu DEKPARTNER

Přihlašovací údaje
Zaměření*
Kontaktní údaje

Zapomenuté heslo


Vzdělávací centrum

Problematika teras nad bytovými jednotkami

Zveřejněno: 26. 11. 2021
Článek byl publikován v DEKTIME 11/2021
Bc. Jan Svoboda
Stavebniny DEK a.s., konzultační technik pro pobočky Mladá Boleslav, Liberec, Česká Lípa, Turnov
Všechny články autora

Konzultační technik Atelieru DEK působící na liberecku se ve svém článku zaměřil na problémy, které vznikají majitelům bytů, nad nimiž jsou terasy patřící k bytům jiných majitelů. Zkušenosti ukazují, že je třeba přístup k případné opravě hydroizolace v terase předem ošetřit smluvně, nebo musí být hydroizolace navrhována tak, aby byla spolehlivá, i když bude zcela nepřístupná pro opravy.

Úvod

V tomto článku bych čtenáře rád seznámil s problematikou spolehlivosti hydroizolačních vrstev, které se nacházejí na střechách teras umístěných nad bytovými jednotkami, obvykle v předposledním podlaží bytových domů. Tento typ zastřešení je v posledních letech rozšířený především u developerských projektů vícepodlažních bytových domů.

Objekt zmíněný v další části článku se nachází v Liberci, ale po celé České republice lze nalézt mnoho podobně řešených bytových domů, kterých se tato problematika také týká. Typický bytový dům o kterém pojednává tento článek je znázorněn na Foto 1. Žlutě označené jsou „problematické“ části, kdy nad bytovou jednotkou předposledního podlaží je na části půdorysu umístěna terasa jiného vlastníka.

Bytový dům v Liberci

Bytové domy v lokalitě byly vystavěny developerskou společností, která následně jednotlivé bytové jednotky rozprodala různým vlastníkům. V bytové jednotce situované v 6.NP bydlí starší manželé. Ti dlouhodobě řeší zatékání do svého bytu střechou, která zároveň tvoří terasu dvou bytů umístěných v 7.NP. Hlavní hydroizolační vrstva je z PVC-P fólie. Nášlapná vrstva je tvořena dlažbou na podložkách (terasa první bytové jednotky v 7.NP) a terasovými prkny na roštu (terasa druhé bytové jednotky v 7.NP). Střecha je odvodněna do vpustí umístěných u atiky. V minulosti bylo na střeše s dlažbou na podložkách v 7.NP provedeno několik průzkumů izolatérskou firmou, která následně i vyspravila několik netěsností na povrchu hydroizolační vrstvy a v její návaznosti na stěnu (viz Foto č.5). Střecha s terasovými prkny na roštu nebyla majitelem nikdy zpřístupněna a nebylo tak možné provést kontrolu stavu hydroizolační vrstvy z PVC-P v této části střechy. Majitel bytu v 7.NP pouze sděluje majiteli bytu v 6.NP, že jsou na terase použita vzácná exotická prkna, která se demontáží znehodnotí a nebude je možné znovu použít a prohlídku střechy tak neumožní.

Posouzení dle ČHIS 01

Pokud by autor návrhu skladby střechy chtěl v rámci projektové přípravy posoudit spolehlivost hydroizolační vrstvy, může postupovat dle směrnice ČHIS 01. Pak bude jeho úvaha vypadat pravděpodobně tak, jak je uvedeno níže. Tabulky jsou uvedeny s čísly, která mají ve vydání směrnice ČHIS 01 z listopadu 2018.

1. Stanovení návrhového namáhání vodou (dále jen NNV)

Hydroizolace je ve sklonu 3% a více. Můžeme předpokládat, že voda po ní bude dobře odtékat. Pak lze dle tabulky 2 uvažovat NNV4.

2. Požadavek na stav chráněného prostředí a vnitřních povrchů

Pod střechou jsou obytné prostory, tomu odpovídá požadavek třídy P2.

3. Požadavek na stav ohraničujících konstrukcí

Rozborem materiálového řešení skladby vrstev a konstrukce stropu lze dospět k třídě K3.

4. Volba účinnosti a spolehlivosti hydroizolační konstrukce

V tabulce 9 směrnice ČHIS 01 se lze inspirovat doporučením, aby pro namáhání vodou NNV4 a požadavek P2 byla použita hydroizolace, která nepropouští vodu pod svůj povrch (účinnost alespoň U2) s dosažitelnou spolehlivostí alespoň S3. Popisy tříd spolehlivosti jsou v tabulce 7.

5. Hodnocení spolehlivosti hydroizolační konstrukce

V tabulce B1 ve směrnici ČHIS 01 (níže je zobrazena její část) lze získat hodnocení vybraných druhů hydroizolací v závislosti na návrhovém namáhání vodou a přístupnosti pro případnou opravu. V zobrazené části tabulky je uveden povlak z jedné syntetické fólie, tedy takový, jaký je použit v námi sledovaném případu. Abychom hydroizolaci správně ohodnotili, musíme tedy přejít k bodu 6 níže a stanovit třídu přístupnosti.

6. Ověření přístupnosti hydroizolace pro případnou opravu, kontrolu a údržbu

Z tabulky 6 je možné stanovit třídu přístupnosti hydroizolační konstrukce. Na správný výběr z tabulky 6 má vliv kromě technické přístupnosti (zakrytí jinými konstrukcemi, riziko poškození hydroizolace při odkrývání, objem materiálů nad hydroizolací apod.) také třída ochrany dokončených prostor před dodatečnou stavební činností = F. Ta je závislá výhradně na vůli toho, komu patří plocha, ze které je třeba přistupovat ke kontrole, opravě nebo údržbě. I když bude hydroizolace technicky přístupná pro případnou kontrolu nebo opravu, pokud mě majitel plochy, ze které je třeba kontrolu a opravu provést, na tuto plochu nepustí nebo mě nenechá manipulovat s jeho konstrukcemi zakrývajícími hydroizolaci, musím konstrukci hodnotit jako nepřístupnou pro opravu, tedy z tabulky 6 zvolit třídu R4.

Majitel horního bytu s terasou byl v době projektování neznámý, nebylo možné se ho zeptat, jak se zachová, až sousedům pod ním poteče na hlavu a oni si budou chtít opravit hydroizolaci. Nevíme, jestli developer použil metodiku ČHIS 01 při rozhodování o materiálovém a technickém řešení hydroizolace teras. Je ale téměř jisté, že hledal cenové úspory a nechtěl ve své stavbě náročnější hydroizolační konstrukci. Zvolil hydroizolaci, jejíž spolehlivost bude vyhovující za předpokladu, že se budoucí majitelé bytů nějak dohodnou. Pak lze přístupnost hodnotit jako R2 a povlak z jedné syntetické fólie při namáhání stékající vodou NNV4 lze hodnotit spolehlivostí S2. To vyhovuje doporučením tabulky 9. Volby přístupnosti vycházející z předpokladu dohody mezi majiteli jsou v tabulkách 5 a 6 vyznačeny modře.

Jenže ve skutečnosti sice stačí odšroubovat terasová prkna (technická přístupnost), ale majitel terasy mi to nechce dovolit (třída třída ochrany dokončených prostor před dodatečnou stavební činností = X). Rázem je přístupnost v třídě R4. To vede k přísnějšímu hodnocení spolehlivosti hydroizolace. Pro stejné namáhání vodou bude hydroizolační konstrukce hodnocena spolehlivostí S5 a tedy bude zcela nevyhovující. Volby přístupnosti pro tento případ jsou v tabulkách 5 a 6 vyznačeny červeně.

Nabízí se ještě jeden způsob řešení přístupnosti, je ale otázka, zda v posuzovaném případě by byl použitelný. Vhodným konstrukčním uspořádáním hydroizolační konstrukce lze dosáhnout toho, že lze kontrolovat těsnost nebo dokonce provádět utěsnění hydroizolace injektáží bez odkrývání jejího povrchu. Tento princip je použit u dvojitého sektorovaného fóliového systému DUALDEK. Nutno dodat, že pro případnou injektáž je třeba zajistit dostatečné přitížení vrstvami nad hydroizolací. Tohoto přitížení určitě nelze dosáhnout dřevěnou terasou, která je použita v posuzovaném případě.

Závěr

Přístup k hydroizolační vrstvě pod terasou soukromého bytu bude vždy znamenat zásah do majetkových práv druhých osob. Bohužel se nyní musí mnozí členové SVJ spoléhat na to, že jim sousedi povolí přístup k hydroizolační vrstvě pro potřeby opravy, kontroly nebo údržby. Řešení těchto případů je složité a majitelé bytových jednotek, do kterých zatéká, často bohužel nemají mnoho možností jak situaci zdárně vyřešit.

Zkušenosti ukazují, že v případě, kdy nejsou předem známy vztahy mezi majitelem bytu pod terasou a majitelem bytu s terasou, je třeba počítat s nejhorším. Buď je třeba hydroizolaci navrhovat a posuzovat jako nepřístupnou nebo musí být povinnost strpět případné kontroly a opravy hydroizolace zakotvena v nějaké smlouvě a při prodeji horního bytu má být deklarována již v nabídce.

Kromě rizika „děravosti“ je ještě jeden důvod k zajištění přístupu k hydroizolaci. V současné době není na trhu k dostání takový hydroizolační materiál, který by měl stejnou životnost jako samotná stavba.

Zdroje:

https://hydroizolacnispolecnost.cz

Partneři programu