Vzdělávací centrum

Správný odhad stavebních nákladů a jejich optimalizace

Jak mít investiční náklady pod kontrolou? Kolik budou stát moje vize a sny? Mám na to postavit si dům? Každý investor stojí před otázkou správného stanovení finančních nákladů na realizaci svého snu a je jedno jestli je jeho snem investice do bydlení či rozvoje podnikání. Je na startu a je plný nadšení, očekávání a věří v úspěch svých vizí. Aby dal plánům konkrétnější obrysy a mohl je začít realizovat, potřebuje si zajistit dostatek finančních prostředků, ať už svých nebo úvěrových. A tady se setkává s prvními potřebami kvalifikovaně odhadnout cenu stavby. Na seminářích DEK 2019 jsme m.j. představili aplikace určené pro rychlé stanovení ceny stavby v počátcích přípravy výstavby. Aplikace vznikají v týmech ÚRS a DEKSOFT. V tomto článku připomeneme, co o aplikacích zaznělo na seminářích, a zodpovíme otázky, které nám účastníci seminářů položili.

V předinvestiční fázi se rozhoduje o nějakých třech čtvrtinách celkových nákladů na výstavbu, a to opravdu nelze dělat bez důvěryhodných podkladů. Mnohého napadne, že kvalifikovanou cenu stavby lze získat sestavením podrobného rozpočtu. Jenže úvodní náčrtky, plánky a později ani architektonické studie nejsou dostatečným podkladem pro sestavení přesného položkového rozpočtu. A hlavně, investor hledá řešení, které se mu bude líbit a jehož rozsah je v jeho finančních možnostech. Proto je obvykle třeba vypracovat více variant řešení. Náklady na dopracování úvodní představy do podrobnosti umožňující sestavit položkový rozpočet a na následné sestavení položkového rozpočtu, navíc ve více variantách, z nichž mnohé po sestavení rozpočtu budou z finančních důvodů odmítnuty, odradí nejednoho veřejného nebo soukromého investora. Pak se stane, že investor své sny a vize opustí.

Společnost ÚRS CZ, jejíž produkty jsou etalonem v rozpočtování staveb v Česku, si tyto potřeby investorů uvědomuje a systematicky připravuje oceňovací produkty přinášející řešení pro každou z fází přípravy a realizaci stavby. Každý produkt z našeho portfolia je tak vhodný pro určitou konkrétní fázi stavby a odpovídá podrobnosti informací, které v danou chvíli o stavbě víme.

Produkt KUBIX je určen pro prvotní propočty ceny stavby, kdy o stavbě víme pouze základní parametry a odhadujeme velikost (obestavěný prostor, užitnou plochu, atd.). Je ideálním pomocníkem pro utváření celkové představy o budoucích nákladech na realizaci stavby. Umožňuje online měnit jednotlivé zadané parametry stavby (dispozici, nosnou konstrukci, energetickou náročnost aj.) a okamžitě přepočítává výslednou cenu stavby. S jeho pomocí tak lze rovnou na schůzce investora s architektem nebo projektantem efektivně vyladit výslednou představu o připravované stavbě z pohledu velikosti, dispozičního řešení technického standardu a finančních nákladů. Odpadne tak nepříjemné přeprojektovávání původní vize do stále úspornějších a úspornějších variant, které stojí spoustu času, peněz a také emocí.

• Aktuálně je tento produkt připraven pro rodinné domy (RD), bytové domy (BD), administrativní budovy (AB) a haly (skladovací a výrobní).
• Předpokládaná přesnost sestavených propočtů se pohybuje v rozsahu ± 20 % (s výjimkou architektonicky a technicky nestandardních staveb).
• Vícero možností zadání velikosti objektu pro výpočet ceny
  • obestavěný prostor spočítaný podle normy pro stanovení velikosti staveb (ČSN 73 4055 - výpočet obestavěného prostoru),
  • vnitřní dispozice stavby zadaná po místnostech nebo prostorech (záleží na typu stavby).

Produkt KOSTO (v software KROS 4 modul RYRO®) je určen pro přesnější stanovení nákladů pomocí rozpočtu sestaveného z agregovaných cen*. Ideálním podkladem je proto projektová dokumentace pro stavební povolení nebo dokumentace pro územní rozhodnutí. KOSTO již stavbu oceňuje po jednotlivých konstrukcích (zemní práce, zakládání, svislé konstrukce, atd.) a je tedy potřeba u těchto konstrukcí již definovat potřebné parametry a hlavně jejich rozměry (výkaz výměr). Více trpělivosti a pečlivosti věnované přípravě rozpočtu pomocí KOSTO umožní dosáhnout větší přesnosti stanovené ceny.

• Aktuálně je tento produkt připraven pro ocenění budov a to zejména rodinných domů (RD), bytových domů (BD) a administrativních budov (AB).
• Předpokládaná přesnost sestavených rozpočtů se pohybuje v rozsahu ± 10 %.
• Umožňuje zjednodušeně ocenit Technické zařízení budov (vytápění, ZTI, elektro, vzduchotechniku, klimatizaci) a také Venkovní stavební objekty doplňující stavbu hlavní (přípojky, komunikace, chodníky, oplocení).

*...Položky v software KOSTO mají výrazný stupeň agregace a jsou sestaveny tak, aby každá konstrukce nebo práce byla v položce zakalkulována včetně souvisejících výkonů (zaměření, usazení, očištění apod.). Proto k ocenění v rámci těchto položek nejsou třeba žádné doplňující nebo upřesňující příplatky, doplňky, případně odpočty, které by oceňovaly konkrétní detaily, související s těmito stavebními pracemi. Výjimkou jsou případy, kdy příplatky k položkám zohledňují alternativní způsob povedení.

Příklad:

Produkt KROS 4 je určen pro podrobné ocenění stavby pomocí položkového rozpočtu. Odpovídajícím podkladem je realizační projektová dokumentace a finálním výstupem je zpravidla zadávací (soutěžní) rozpočet. Produkt obsahuje data cenové soustavy ÚRS, tedy více než 130 000 položek konstrukcí a prací a přes 500 000 materiálů. Cenová soustava ÚRS má přesně stanovená pravidla a metodiku použití. Příprava těchto položkových rozpočtů vyžaduje výrazně více času (podle velikosti stavby dny až týdny), a také odborné znalosti a praxi v oblasti rozpočtování. Doporučujeme proto se v této fázi projektu obrátit na profesionální rozpočtáře a nechat si vypracovat precizní položkový rozpočet. Nezapomeňte, že je to nejen podklad pro soutěž, ale také váš kontrolní podklad v průběhu realizace!

Aktualizace a rozvoj produktů a Cenové soustavy ÚRS
V dnešní době není těžké nějakou informaci najít, těžké je najít informaci aktuální a správnou. A v oblasti cen a nákladů je správnost a aktuálnost informací o to důležitější. Společnost ÚRS se dlouhodobě snaží poskytovat našim uživatelům pravidelnou aktualizaci všech produktů a služeb. Cenovou soustavu ÚRS aktualizujeme každý rok vždy k 1.1. a 1.7. Ve stejných intervalech aktualizujeme KOSTO a k začátku roku aktualizujeme KUBIX.
Vývoj produktů KUBIX a KOSTO se urychlil díky spojenému úsilí odborníků firem ÚRS, DEKPROJEKT , STAVEBNINY DEK a DEK, při příležitosti vstupu společnosti ÚRS do skupiny DEK.
Kromě aktualizací se věnujeme i rozvoji jednotlivých produktů, zejména ve spolupráci s rozpočtáři, soudními znalci a techniky z daných oblastí. Analyzujeme získané nabídkové rozpočty, konzultujeme změny ve stavebních technologiích a v provádění jednotlivých konstrukcí. Získaná data průběžně zapracováváme a doplňujeme do našich produktů. Velice rádi bychom tuto synergii mezi tvůrci a uživateli ještě více podpořili, a proto plánujeme v letošním roce založit první “Klub rozpočtářů” v Česku.

Jak mohu jednoduše ocenit rekonstrukce staveb?
Aktuálně je pro ocenění rekonstrukcí ideální využít podrobný položkový rozpočet sestavený z položek Cenové soustavy ÚRS. CS ÚRS obsahuje položky přímo určené pro bourání konstrukcí případně jejich opravy (pro znalé jsou to části katalogů B a C). V produktech KUBIX a KOSTO zatím rekonstrukční práce ocenit nelze, ale vnímáme tento požadavek jako inspiraci pro možný rozvoj do budoucna.

Lze při ocenění zohlednit provedení prací “svépomocí”?
“Svépomoc” je z pohledu nákladů velice individuální činnost. Není nikde definováno co realizace stavby “svépomocí” znamená a co vše je prováděno jinak než v běžném dodavatelsko-odběratelském vztahu. Z našeho pohledu tedy nelze “svépomoc” zobecnit a paušalizovat. Proto ji v žádných našich produktech nezohledňujeme. V jednotlivých konkrétních případech (při podrobné znalosti průběhu stavby a způsobu kalkulace jednotlivých nákladů) je možné ji vyčíslit. Zjednodušeně řečeno každý prostě má své individuální limity na co ještě stačí sám a na co již potřebuje pomoc odborníka. A od těchto individuálních limitů se potom odvíjí, kolik lze ušetřit ze mzdových nákladů započítaných v ceně stavby. Podobně je potřeba při svépomoci zohlednit i ceny za stavební materiály, které v případě nákupu investorem mohou být výrazně dražší, než za kolik by je dodala realizační firma.

Můžu si do propočtu (rozpočtu) zapsat vlastní položku?
Vlastní položky (tzv. R-položky) jsou běžnou praxí všude, kde se tvoří propočty a rozpočty. S těmito požadavky uživatelů jsme počítali a ve všech produktech je možnost vytvořit si vlastní R-položku.

Zohledňuje KOSTO typ konstrukce (zděná x dřevostavba)?
Ano, v aplikaci KOSTO je možné ocenit jak klasické zděné stavby, tak dřevostavby. Položky pro ocenění nosných konstrukcí dřevostavby jsou v části “002 Konstrukce a dokončovací práce - Suchá výstavba”.

Jsou uvedené ceny ceníkové?
Pomocí aplikací KUBIX a KOSTO tvoříte předpokládanou nabídkovou cenu. Základním zdrojem dat pro tyto aplikace je Cenová soustava ÚRS, která vychází ze směrných položek konstrukcí a prací a běžné ceny materiálů na stavebním trhu.

Je možné v KUBIXu upravovat cenu při změně materiálu nosných konstrukcí (zdivo vs monolit)?
Ano, v aplikaci KUBIX je jedním ze základních parametrů volba typu nosné konstrukce. Zvolením požadovaného typu (např. montovaná ŽB) se automaticky aktualizuje vypočítaná cena.

Je možné v aplikaci KOSTO ocenit jen některé konstrukce stavby (např. základy)?
Aplikace umožňuje ocenění jen částí stavby. Primárně je však určena k ocenění celé stavby! Zejména z důvodu dopočtu společných nákladů (přesuny hmot, hrubé rozpětí a VRN), které jsou do výpočtu modelovány pro celou stavbu. Z metodického pohledu tedy ocenění jednotlivých konstrukcí pomocí aplikace KOSTO nedoporučujeme.

Je možné v aplikacích KUBIX a KOSTO oddělit cenu práce a cenu materiálů?
V aplikaci KUBIX tato možnost není. V aplikaci KOSTO jsou ve výstupním protokolu v části “Rozpis přímých nákladů” náklady rozděleny na materiál a montáž.

Lze KUBIX použít pro ocenění interiérů?
Na ocenění vybavení interiérů není aplikace KUBIX připravena. Zatím také pracuje se základním standardem vnitřních povrchů a podlah. To ale chceme co nejdříve změnit, aby bylo možné rozlišit mezi např. běžnými keramickými obklady a dekoračním kamenem. V současné době lze standard interiérů v omezené míře rozlišit v aplikaci KOSTO (např. druhy obkladů, dlažeb, provedení schodiště, vestavěné skříně, atd.).

Je možné do KUBIX přidat ceny dalších objektů stavby (oplocení, zpevněné plochy, jímka, zasak. zařízení apod.)?
V tuto chvíli je možné k základnímu oceňovanému objektu připočíst například náklady na přípojky IS, hospodaření s dešťovou vodou a čistírnu odpadních vod. Do budoucna bychom rádi rozsah těchto doplňkových objektů rozšířili.

Pokud vykazuje KUBIX chybu 5% má smysl nechat zpracovat položkový rozpočet?
Přesnost předpokládané ceny vypočítané aplikací KUBIX je odvislá od podrobnosti a přesnosti vstupních podkladů. Předpokládaná přesnost sestavených propočtů se pohybuje v rozsahu ± 20 % (s výjimkou architektonicky a technicky nestandardních staveb). Cílem KUBIXu je nastavit rozsah a základní parametry zamýšlené stavby tak, aby byla pro investora realizovatelná.
Naopak účelem položkového rozpočtu není jen zpřesnění předpokládané ceny stavby, ale v neposlední řadě je to důležitý kontrolní podklad v průběhu realizace. Proto je podle nás položkový rozpočet nedílnou součástí fáze výběru zhotovitele a realizační fáze stavby.

Umí KUBIX import dat (např. tab. místností)?
V současné první verzi aplikace tuto možnost nenabízí. Rádi se však necháme inspirovat nápady uživatelů a vylepšíme v příštích aktualizacích její uživatelský komfort.

Autoři:
Ing. Vladimír Panák, ředitel ÚRS CZ a.s.

Ing. Ondřej Šimáček, vedoucí vývoje produktů